저는 2023년 3월에 재개발 신축아파트에 입주했습니다. 하지만 재개발 아파트라서 디딤돌대출을 받지 못하고 특례보금자리론을 받아서 입주했는데 저처럼 재개발 재건축 아파트를 분양 받아 입주하시는 분들이 어떻게 디딤돌대출을 받을 수 있는지 상세하게 이야기를 해보도록 하겠습니다.
재개발 재건축 디딤돌대출 받는 법
아파트 규모가 300세대 미만, 재개발, 재건축 신축 아파트의 경우 소유권보존등기가 나고 입주하는 것이 아니라면 입주 시점에 디딤돌 대출을 받을 수 없습니다.
그렇기 때문에 입주 시점에는 보금자리론 또는 집단대출을 받아서 입주하고 추후 등기 후 3개월 이내로 디딤돌로 갈아타는 방식으로 대출을 받을 수 있는데 입주 시점과 등기 시점의 시간적인 차이로 인해서 디딤돌 대출을 받을 때 고려해야 하는 몇 가지 사항이 있어서 지금부터 그 부분에 대해서 알아보겠습니다.
1. 디딤돌대출 담보주택의 평가액
일반 신축아파트의 경우 입주 시점에 디딤돌대출을 받기 때문에 분양가를 주택가격으로 산정하게 됩니다. 하지만 디딤돌의 경우에는 입주 후 아파트에 따라서 등기가 나오는 시점이 대략 1년 정도 걸려 자칫 평가액이 신청 가능한 평가액을 초과할 수 있습니다.
디딤돌의 경우 담보주택 평가액이 5억원(신혼/2자녀 이상 6억)이하인 경우 신청이 가능한데 디딤돌 신청 시점에 매매가가 5억원을 초과하는 경우에는 디딤돌 신청이 어려워 질 수 있습니다.
일반적으로 분양가를 적용하기 위해서는 대출 신청일 또는 승인일이 사용승인일 이후 6개월 이내여야 적용이 가능하기 때문에 등기까지 1년 정도가 소요되는 재개발, 재건축 아파트의 경우 디딤돌 신청시 KB 시세, 공시가격, 감정평가액 순으로 주택 가격을 산정하게 됩니다.
이 경우 분양가는 5억원 미만이라고 하더라도 디딤돌을 신청하는 시점에 KB시세가 5억원을 초과하면 디딤돌 신청이 어려워 지는데 다만 KB시세사 5억원을 초과하더라도 한국부동산원시세가 5억원 이하라면 신청이 가능합니다.
| KB시세 > 한국부동산원시세 > 공시가격 > 감정가 |
재개발, 재건축 아파트의 경우 디딤돌 신청 시 주택가격은 위 순서대로 적용된다고 보시면 됩니다.
담보주택에 대한 평가액 적용의 경우 실제 디딤돌대출 신청 시 은행 직원도 정확하게 모르는 경우가 제법 있기 때문에 같은 입주민의 사례 및 주택도시기금에 적극적으로 문의하셔서 확인을 하셔야 합니다.
2. 디딤돌대출로 갈아타는 시점
지금부터는 기존의 보금자리론 또는 집단대출을 어떻게 디딤돌로 갈아탈수 있는지에 대해서 이야기해 보도록 하겠습니다.
기본절차
- 소유권보종등기 예정일 2주 전에 한국주택금융공사에서 디딤돌대출 신청
- 소유권보존등기가 나면 한국주택금융공사에 승인해 달라고 연락
- 한국주택금융공사에서 대출승인
- 은행에 방문해 서류 작성
- 소유권이전등기일 당일에 대출실행
빠르게 받을 수 있는 절차는 이렇지만 실제로 신청 시 소유권보존등기가 나지 않은 상태에서 심사팀에서 심사당당자에게 대출심사를 넘기지 않기 때문에 가급적 법무사 등에서 등기신청서를 접수했다는 연락을 받으면 그때 신청하시는 것이 좋습니다.
재개발, 재건축 아파트의 조합원인 경우에는 소유권이전등기 없이 조합원 앞으로 소유권보존등기를 하고 끝나니 조합원인 경우에는 참고하시기 바랍니다.
디딤돌 신청의 경우 소유권이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청이 가능하니 급한 경우가 아니라면 등기 접수연락을 받고 느긋하게 신청하셔도 문제는 없습니다.
3. 디딤돌대출 전환 시 발생 비용
대출을 갈아타는 경우 그에 따라 발생하는 몇가지 비용들이 있습니다.
1. 디딤돌 대출 비용
인지세
- 대출금 1억 초과 10억 이하 : 150,000×70% = 75,000원
- 대출금 5천 초과 1억 이하 : 70,000×50% = 35,000원
국민주택채권 할인료
대출금x110%x1%국민주택채권 할인율 (신청 시점에 따라 다름)
근저당 설정금액이 2억원 미만인 경우는 면제
2. 기존대출 비용
중도상환 수수료
보금자리론인 경우 중도상환금액x0.9%(1095-중도상환일까지 경과일수)/1095일
특례보금자리론의 경우에는 별도의 중도상환 수수료 없음
집단대출의 경우 은행에 따라서 다르지만 통상적으로 1%에서 일할 체감하며 경우에 따라 디딤돌 전환 시 중도상환 수수료가 없는 경우도 있음
3. 자금보증 비용
디딤돌을 받으면서 특례구입자금보증, 일반구입자금보증 등에 가입하는 경우 보증료가 발생할 수 있으며 경우에 따라 몇만원 수십만원이 발생할 수 있음
마치며
재개발 재건축 아파트의 디딤돌대출의 경우 가장 중요하게 기억할 부분은 입주시점에는 대출을 받을 수 없으며 등기 시점의 주택 평가액이 얼마로 책정되느냐가장 중요합니다.
물론 주택가격자체가 5억원 이하인 경우라면 신경 쓸 필요가 없지만 5억원을 넘을지 안넘을지 애매한 경우에는 평가액이 상당히 중요하기 때문에 이 부분에 대해서 잘 알아보시고 진행하셔야 합니다.
아울러 소유권이전등기 접수일로부터 3개월 이후에는 신청이 안되기 때문에 꼭 접수일부터 3개월 이내로 신청을 하시는 것이 좋습니다.