아파트 청약에 당첨되면 계약금을 지불하고 아파트가 지어지는 동안 6번 정도의 중도금을 건설사에 지불해야 합니다. 이때 현금을 보유하고 있다면 상관없지만 대부분 중도금대출을 이용해 중도금을 납부하는 경우가 가장 많은데 오늘은 중도금대출의 모든 것에 대해서 심층적으로 이야기해 보도록 하겠습니다.
중도금대출이란?
아파트 청약에 당첨되면 분양계약서를 작성하게 됩니다. 이때 통상적으로 10%의 계약금을 지불하고 아파트 공사가 진행되는 동안 몇차례에 걸쳐서 10%씩 중도금을 지불하게 됩니다. 중도금 대출이란 이렇게 공사가 진행되는 동안 여러차례에 걸쳐서 지불하는 중도금에 납부에 필요한 자금을 빌리는 대출이라고 보시면 됩니다.
| 계약금 10% + 중도금 60% = 분양대금 100% |
일반적으로 중도금은 한번에 6번에 걸쳐 10%를 납부해 분양대금의 60%를 중도금으로 납부하는데 중도금대출 역시 분양금의 60%까지 대출이 가능합니다. 단, 규제지역의 경우 40% 또는 중도금대출이 불가능 할 수 있습니다.
이렇게 중도금대출은 일반적인 대출과 다르게 중도금이라는 목적에 필요한 돈만 은행을 통해서 빌리기 때문에 중도금을 납부하는 시점마다 은행에서 중도금대출이 실행된다고 보시면 됩니다.
예를 들어 10억짜리 아파트의 중도금이 1억씩 총 6번에 걸쳐서 납부한다면 중도금대출 역시 중도금상환 일자에 맞춰 6번 이루어진다고 보시면됩니다. 물론 한번 은행에서 중도금대출을 신청하면 중도금 상환일자에 맞춰 알아서 대출이 이루어지고 중도금 납부 역시 은행에서 처리해주기 때문에 크게 신경쓸 일은 없습니다.
중도금대출 궁금증
다음으로 중도금대출을 받을 때 궁금한 여러가지 사항에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
조건 및 규제
대출이 가능한 조건은 기존에는 30세대 이상의 9억원 이하 주택을 분양 받은 경우에만 가능했지만 2023년 중도금 대출 제한이 폐지되면서 이제는 분양가에 상관없이 중도금대출 한도만큼 대출이 가능합니다.
추가적으로 중도금대출의 신용평점에 문제가 없다면 소득과 상관없이 실행이 가능하기 때문에 어렵지 않게 대출이 가능합니다.
DSR 기준
주택관련 뉴스를 보다보면 자주 등장하는 단어인 DSR은 대출자가 1년 동안 갚아야 할 모든 종류의 채무 원리금을 연소득으로 나눈 값을 뜻합니다.
중도금대출의 경우에는 추후 잔금대출을 통해서 대환되기 때문에 적용배제기준에 따라서 DSR 기준이 적용되지 않습니다. 이 말은 소득이 낮거나 소득대비 부채가 높아도 중도금대출을 받는데는 문제가 없다는 것을 뜻합니다.
상환 시기
중도금대출은 아파트가 건설되는 기간 동안에 납부하는 중도금을 지불하는데 필요한 자금을 빌리는 용도이기 때문에 상환 시기는 아파트 준공 후 잔금 납부 시 원금 및 이자를 일시에 상환해야 합니다.
통상적으로 후분양 아파트의 건설기간이 2~3년임을 감안 했을때 중도금대출의 만기 역시 2~3년 정도로 보시면 됩니다.
금리 및 이자 납부
중도금대출 금리의 경우 일반적인 대출과 마찬가지로 기준금리의 영향을 받기 때문에 정확히 얼마라고 단정하기는 어려우며 시장 상환에 따라서 유동적으로 변동됩니다. 특히 최근처럼 기준금리가 높은 경우 중도금대출 금리가 7% 이상인 경우도 있으니 이런 부분들을 잘 참고하셔서 분양을 받으시는 것이 좋습니다.
이자 납부의 경우 대출기간 중에는 납부하지 않으면 통상적으로 아파트 완공 후 잔금납부시 중도금대출을 상환하게 되는데 이때 원금과 함께 이자를 한꺼번에 납부하시면 됩니다.
잔금대출 전환
다음으로 은행을 통해 잔금대출 받는 경우 일반적으로 은행에서 잔금대출 금액으로 중도금대출을 상환하고 남은 금액을 고객 통장으로 넣어주거나 아니면 나머지 잔금 및 확장비 등을 납부하는 방식으로 전환을 하게 됩니다.
만약 중도금대출과 잔금대출 은행이 같다면 간단하게 상환이 이루어지며 만약에 다른 경우라면 잔금대출 은행에서 직접 중도금대출 은행에 가서 납부하거나 하는 방식으로도 진행되니 이 부분은 잔금대출을 받는 은행에 절차에 대해서 문의하시면 상세하게 안내 받을 수 있습니다.
중도금대출 거절
위에서 이야기 한 것처럼 중도금대출의 경우 조건이 까다롭지 않기 때문에 거절되는 경우가 많지 않지만 간혹 거절되는 경우가 있습니다.
예를 들자면 신용평점이 현저하게 낮거나 개인회생/파산 중이거나 상습적인 대출 연체가 있는 경우라면 은행에서 중도금대출을 거절 할 수 있습니다.
이 외에 중도금대출의 경우 세대당 2건까지만 받을 수 있기 때문에 2건이상 중도금대출을 신청하는 경우에는 거절될 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
마치며
불과 얼마전까지 부동산 시장이 과열되면서 중도금대출에 대한 규제가 있었지만 2023년부터는 오히려 시장이 침체에 들어서면서 중도금대출과 관련된 규제가 모두 사라졌기 때문에 아파트 분양을 받으시는 경우라면 중도금대출을 받는데 큰 어려움이 없으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
물론 추후 부동산 시장이 과열되는 경우 규제가 발생할 수 있으니 규제 부분은 중도금대출 전 꼭 규제여부를 체크하시기 바랍니다.