최근 전세사기로 인해서 피해를 당한 뉴스를 자주 보는 것 같습니다. 이런 일은 남의 일이 아닌 나한테도 언제나 일어날 수 있는 일이기 때문에 이번 글에서는 전세사기를 당하지 않는 법 및 사기를 당했을 때 대처하는 방법에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
전세사기 안당하는 법
먼저 전세사기를 당하지 않기 위해서 전세 또는 월세 집을 고를 때 주의해야 하는 부분에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 깡통전세 피하기
깡통전세는 매매가에 비해서 전세가의 차이가 작거나 오히려 전세가가 더 높은 경우를 뜻하는데 이 경우 전세계약을 할 때는 별 문제가 없었지만 계약 기간 중에 시세가 하락하면서 의도치 안게 깡통전세가 되는 경우가 가장 많습니다.
다른 경우로 빌라나 주택의 경우 시세가 명확하지 않기 때문에 이를 이용해 시세보다 높은 금액으로 전세계약을 체결해 추후 계약이 만료 되었거나 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려 받기 어려워 지는 경우가 있습니다.
집을 구할 때 이런 깡통전세를 피하기 위해서는 3가지를 체크해야 합니다.
- 시세대비 전세가격이 70% 이상인 집은 피하자.
- 근저당이 설정되어 있는 집은 피하자.
- 전세반환보증보험에 가입이 가능한지 확인하자.
기본적으로 아파트의 경우 실거래가를 쉽게 확인할 수 있고 빌라의 경우는 주변 빌라 시세를 꼼꼼하게 따져보고 시세대비해서 전세가격이 아무리 높아도 70% 이상인 경우라면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
다음으로 해당 집으로 임대인이 이미 대출을 받아 근저당이 설정되어 있는 경우라면 아무리 집주인이 재산이 많아서 걱정하지 않아도 된다고 하더라도 피하는 것이 좋습니다. 그 이유는 혹시라도 해당 집이 경매로 넘어가는 경우 내 전세보증금이 후순위 채권이기 때문에 보증금을 돌려 받지 못할 수 있기 때문입니다.
그리고 아무리 깨끗한 매물이라도 안정장리로 전세반환보증보험에 가입이 가능한 집인지 꼭 확인해야 혹시라도 추후 시세가 하락해 깡통전세가 되더라도 안전하게 보증금을 돌려 받을 수 있으니 체크하시는 것이 좋습니다. 간혹 임대인 중에서 기존에 보증사고가 발생한 이력이 있어 보증보험 가입이 안되는 경우도 있으니 꼭 확인하시기 바랍니다.
2. 임대인 확인하기
본인 명의가 아닌 집을 본인 명의인 척 도용하는 경우가 생각보다 많이 발생합니다. 그렇기 때문에 부동산 계약을 체결하는 경우 해당 건물의 임대인이 맞는지 체크하는 것이 좋습니다.
- 등기부등본 상에 임대인이 계약 당사자가 맞는지 확인
- 임대인 신분증을 확인
- 대리인인 경우 임감증명서 및 위임장의 인감이 동일한지 확인
추가적으로 대리인과 계약을 하는 경우 임대인과 통화를 통해서 반드시 계약의사를 확인하고 가능하면 해당 통화를 녹음해 두는 것이 좋습니다. 또한 대리인과 계약을 하는 경우라도 계약금 및 잔금은 반드시 임대인 명의 통장으로 입금하셔야 합니다.
3. 계약 후 체크할 부분
꼼꼼하게 체크하고 임대차 계약을 체결했더라도 전세사기를 당하는 경우가 있기 때문에 계약 후에도 꼭 체크를 하셔야 하는 부분들이 있습니다.
- 계약 시 특약사항을 넣을 것
- 잔금일에 등기부등본 다시 한번 확인
우리가 전세를 계약하고 이사 후 전입신고를 하는 경우 전입신고 다음날부터 대항력이 발생합니다. 이런 제도적 허점을 이용해 임차인의 전입신고 당일에 임대인이 집을 팔거나 주택담보대출을 받는 방식으로 전세사기를 치는 경우가 종종 발생하기 때문에 계약서를 작성할 때 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 하지 않는다는 특약을 반드시 넣고 잔금 당일에 꼭 등기부등본을 다시 한번 확인해 변동사항이 없는지 체크하시는 것이 좋습니다.
물론 이렇게 꼼꼼히 체크해 전세계약을 했더라도 임대인이 국세를 미납해 집이 경매로 넘어갔을 경우 보증금을 전부 돌려받지 못하는 경우도 발생합니다. 그렇기 때문에 가급적 전세보증보험은 필수로 가입하시는 것을 추천드립니다.
전세보증보험에 가입한 경우에는 보증기관에서 보증보험으로 전세보증급을 먼저 지급 후 보증보험에서 회수하기 때문에 걱정하지 않아도 됩니다.
전세사기 대처법
위에서는 집을 구할때 전세사기를 당하지 않기 위해 체크해야 하는 부분에 대해서 알아봤다면 전세사기를 당했을 때 대처할 수 있는 방법에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
1. 전세보증보험에 가입한 경우
만약 전세보증보험에 가입되어 있는 경우라면 보증금을 돌려 받지 못했거나 계약 기간 중에 집이 경매로 넘어가더라도 보증공사에 보증보험 이행 청구를 통해서 전세보증금을 돌려 받을 수 있기 때문에 걱정하지 않으셔도 됩니다.
단, 전세보증보험에 가입했더라도 전입신고 당일에 임대인이 소유권을 이전하거나 주택담보대출을 받은 경우라면 보증보험을 통해서 보장을 받기가 어려울 수 있으니 전세계약 후 잔금일에 꼭 등기부등본을 다시 한번 확인하시기 바랍니다.
2. 보증금을 돌려주지 않는 경우
전세 계약기간이 종료가 되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우라면 다음과 같은 절차를 진행 하셔야 합니다. (보증보험 미가입시)
- 임대인에게 내용증명을 보냅니다.
- 임차권등기명령을 신청합니다.
- 지급명령을 신청합니다.
가장 먼저 해야 할 일은 바로 내용증명을 보내는 일입니다. 사실 내용증명으로 보증금을 돌려받을 수는 없지만 임대인에게 심리적 압박을 줄 수 있고 법적으로 소송을 하는 경우 증거로 작용할 수 있기 때문에 우선적으로 해야 하는 일입니다.
다음으로 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 그냥 이사를 가는 경우 대항력을 상실할 수 있기 때문에 임차권등기명령을 신청해 임차권에 대한 권리와 보증금에 대한 권리를 보호 받는 것이 좋습니다.
이렇게 임차권등기명령을 신청하는 경우 등기부등본에 임차권등기명령이 표시되어 있어 임대인이 다른 세입자를 구할 때 어려움을 겪을 수 있습니다. 혹시라도 임차권등기명령을 했음에도 다른 세입자가 들어오는 경우라도 내 보증금을 우선해서 보호 받을 수 있습니다.
마지막으로 내용증명도 보내고 불가피하게 이사를 나가면서 임차권등기명령까지 신청했음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우 지급명령을 신청하는 것이 좋습니다. 지급명령의 경우는 전세금 반환 소송에 비해서 상대적으로 소요 기간이 짧아서 한 달 안에 지급 결정이 확정되기 때문에 소요 비용이나 기간이 짧아 경제적으로 유리합니다.
마치며
사실 전세사기를 이미 당한 경우에 세입자가 할 수 있는 방법은 그다지 많지 않습니다. 특히나 전입신고 당일 소유권 이전이나 주택담보대출을 받아 선순위채권에 해당되지 않는 경우라 사실상 보증보험에 가입했더라도 보호를 받기 어렵고 공인중개사가 작정하고 인감이나 서류 등을 조작해 속여서 계약을 체결한 경우 소송을 통해서 돈을 돌려 받아야 하는데 이런 경우도 쉽지 않은 경우가 대부분입니다.
그렇기 때문에 전세사기를 당하지 않는 가장 현명한 방법은 전세가율이 70%가 넘지 않는 매물 중에서 등기부등본이 깨끗하고 보증보험 가입이 가능한 집을 선택해 임대인과 직접 계약을 체결하는 것이 가장 좋습니다. 특히 최근 뉴스에 자주 보도되는 빌라의 경우 시세가 투명하지 않기 때문에 가급적 아파트를 계약하는 것을 추천합니다.