올 9월이면 현재 살고 있는 전세계약이 만료가 됩니다. 그래서 4월에 계약을 연장했으면 좋겠다는 문자를 집주인분에게 보냈었는데 몇일 후 연락이 오셔서 집을 매매하신다고 하셨습니다. 그 당시에는 작년에 바뀐 임대차보호법에 대해서 인지를 못하고 있어서 집이 팔리고 새 집주인이 계약갱신을 거부하시면 이사를 가야하나 고민이 많았었는데 근래 이래저래 찾아보면서 계약갱신청구권을 행사했는데 오늘은 전세계약갱신청구권이 정확히 무엇이고 세입자 입장에서 직접 겪어본 후기에 대해서 한번 이야기를 해보도록 하겠습니다.
세입자 입장에서 바라본 계약갱신청구권이란?
2020년 전세 세입자 보호를 위해서 임대차 3법이 개정되었는데 그 중 하나가 계약갱신청구권입니다. 이 제도는 전세 계약 만료가 다가오는 세입자가 계약을 연장해 2년 더 거주를 요구할 수 있는 권리인데 임대인은 특별한 사정 또는 사유가 없는 한 거절할 수 없다고 합니다.
그럼 여기서 말하는 특별한 사유나 사정은 무엇일까요?
- 집주인, 직계존속, 직계비속이 실거주를 할 경우
- 세입자가 2달 이상 임차료를 연체한 경우
- 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인과 임차인이 협의한 경우
- 임대인 동의 없이 전대한 경우
- 주택의 전부나 일부가 멸실된 경우
- 철거 또는 재건축이 예정된 경우
여기서 대부분의 사유는 일반적으로 해당되는 경우가 그렇게 많지 않고 갱신청구권을 거절하는 가장 큰 사유는 집주인이 실거주를 한다고 거절하는 경우가 대다수가 아닐까 생각됩니다.
최근에 이와 관련해서 여기저기 찾아보니 집주인이 실거주를 한다고 세입자를 속여서 내보내고 전세금을 대폭 올려서 다시 세를 놓는 경우도 있는 것 같은데 이런 경우 손해배상청구를 할 수 있다고는 하지만 실질적으로 세입자가 실거주여부를 확인할 수 있는 제도적인 장치는 없어 보여 허점이 조금 있지 않나 생각됩니다.
만에 하나 세입자가 실거주를 하지 않는다는 사실을 알았다 하더라도 손해배상청구를 통해서 얻을 수 있는 실익이 들어가는 시간과 노력에 비해서 크지 않아 솔직히 세입자 입장에서는 과연 전세계약갱신청구권자체가 세입자에게 얼마나 큰 도움이 되는지 잘 모르겠습니다. 오히려 세입자와 집주인의 갈등만 커지는게 아닐까 생각되는데 제도가 시행된지 그렇게 오래되지 않아 아마도 앞으로 많은 보완을 거치면서 정착되지 않을까 생각됩니다.
계약갱신청구권 행사 방법 및 행사 시기는 언제일까?
행사가 가능한 시기는 신규 계약을 2020년 12월 10일 전과 후에 따라서 조금 달라지게 됩니다.
- 2020년 12월 10일 전 전세계약 : 만기 6개월 ~ 1개월전
- 2020년 12월 10일 후 전세계약 : 만기 6개월 ~ 2개월전
전세계약 시점에 따라서 청구권 행사 시기가 조금 차이가 있기 때문에 꼭 참고하셔서 해당 기간내에 의사 표시를 하셔야 행사가 가능하니 참고하시기 바랍니다.
다음으로 행사 방법에 대해서 알아보자면 크게 전화, 문자, 내용증명 세가지 방법으로 의사 표시를 하면 되는데 통화의 경우에는 녹취를 해두는 것이 좋고 문자의 경우에는 문자 또는 카톡으로 보내면 될 것 같습니다. 내용증명의 경우에는 가장 확실한 방법이지만 아무래도 서류상으로 보내는 부분이 있어 다소 딱딱하기 때문에 내용증명을 보내는 경우에는 미리 집주인에게 언질을 하는 것이 좋습니다.
자 그러면 청구권을 사용한다는 의사표현은 어떻게 하는 것이 가장 적당할까요?
이와 관련해서는 개인적으로 많이 궁금한 부분이라 여기저기 많이 찾아봤는데 세입자 입장에서만 말하자면 계약연장, 계약갱신이라는 단어를 사용해 계약을 연장하고 싶다는 의사를 확실하게 표현하면 사용한 것으로 볼 수 있다고 합니다.
하지만 개인적으로는 전세계약 연장 시 갱신청구권을 사용하지 않고 연장하는 경우도 있기 때문에 가급적이면 계약갱신청구권이라는 단어를 명확하게 언급하는 것이 좋지 않을까 생각됩니다. 실제 저 같은 경우에도 계약을 연장하고 싶다고 문자를 보냈었는데 혹시나 싶어서 계약갱신청구권을 사용하겠다고 다시 문자를 보내뒀습니다.
| 안녕하세요. ㅇㅇㅇ 아파트 ㅇㅇㅇ동 ㅇㅇㅇ호 세입자 ㅇㅇㅇ입니다. 다름이 아니라 이번 2021년 9월 10일 전세계약 만료와 관련해 계약갱신청구권을 사용해 전세계약을 연장하고 싶어서 이렇게 문자를 드립니다. 이와 관련하여 연락이 필요하시다면 언제든 연락주시면 감사하겠습니다. |
위 내용은 단순한 예시로 적어봤는데 내용에 핵심은 청구권을 사용하겠다는 의사표현이 들어간 부분이니 해당 부분만 들어간다면 나머지 내용은 자유롭게 작성하셔서 문자로 보내시거나 통화로 말씀하시면 될 것 같습니다.
추가적으로 세입자가 반드시 알아야 하는 내용
다음으로 이번에 이것 저것 알아본 내용에 대해서 한번 정리해 보도록 하겠습니다.
1. 전세계약 중 집주인이 바뀌는 경우
전세계약 기간 중에 집주인이 바뀌는 경우는 조금은 복잡해 지는데 현재 저 같은 경우 집주인이 매매를 위해서 부동산에 집을 내놓았기 때문에 이 부분에 대해서 자세하게 알아본 내용을 남겨봅니다.
- 계약만료 6개월 이전 매도 : 실거주로 갱신요구 거절 가능
- 계약만료 6개월 이내 매도 후 세입자가 갱신요구 : 실거주로 갱신요구 거절 가능
- 계약만료 6개월 이내 갱신요구 후 매도 : 실거주로 갱신요구 거절 불가
여기서 말하는 매도는 이전등기를 완료한 시점을 뜻합니다.
세입자의 입장에서는 어차피 계약기간이 6개월 이상 남아 있는 상황에서 집주인이 바뀌는 경우에는 실거주로 갱신거절이 가능하기 때문에 크게 유의할 필요는 없습니다. 어차피 집주인이 살거니까 나가라고하면 나가야 하니까요. 하지만 계약만료 6개월 이내에 매도가 되는 경우라면 상황에 따라서 이야기가 조금 달라지기 때문에 꼭 알아두셔야 합니다.
예를 들어 계약갱신 의사가 명확하게 있으신 경우라면 행사가 가능한 시기에 최대한 빨리 청구권 행사 의사를 전달해 두시는 것이 세입자에게는 가장 유리합니다. 이렇게 매매 전 청구권 행사 의사를 표현한 경우라면 집주인이 바뀌더라도 실거주를 이유로 갱신요구를 거절하지 못하기 때문입니다. 만에 하나라도 집주인이 바뀐 후 의사를 표현하는 경우 새 집주인은 실거주로 갱신을 거절할 수 있으니 꼭 유의하셔야 합니다.
저 같은 경우 이사를 가야하나 고민하다 알아보니 아직 집주인이 바뀌지 않았고 갱신청구권 행사가 가능한 기간이라 미리 집주인에게 청구권을 행사하겠다는 의사를 표시했더니 연락이 오셔서 부동산에 이런 부분을 미리 알려서 내놓았다고 걱정하지 말라고 하셔서 마음을 놓은 상황입니다.
2021년 1월 13일부터 공인중개사도 집 매매 계약 시 계약갱신청구권 행사 여부를 기재해 매수자에게 명확하게 알리도록 바뀌어서 현재 거주하는 전세집의 집주인이 바뀌더라도 위의 내용을 참고하시면 큰 문제는 없을 것 같습니다.
2. 묵시적갱신은 다른 개념
계약갱신청구권은 세입자가 행사를 해야하는 반면 묵시적갱신의 경우에는 임대인이 의사표시가 없어 기존 조건으로 계약이 자동으로 2년간 연장이 되는 경우기 때문에 분명히 다릅니다.
그렇기 때문에 만약 묵시적갱신으로 계약이 연장된 경우라면 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 간주되어 기존계약 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 계약갱신청구권 2년 총 6년간 계약이 가능하니 이 부분은 참고하시기 바랍니다.
3. 계약연장 시 계약내용 변경이 없는 경우라면?
청구권을 행사하는 경우지만 계약내용에 변경이 없는 경우라면 계약서를 다시 작성할 필요는 없다고 합니다. 다만 이 경우 집주인이 청구권 행사여부를 서류로 남겨두기 위해서 계약서 작성을 요구할 수 있을 것 같습니다.
하지만 보증금을 증액한 경우라면 꼭 계약서를 작성해 확정일자를 다시 받아야 하는데 이 경우에도 5%이내로 증액하는 경우에는 청구권 행사로 재계약한 것으로 인정되지만 그 이상을 합의하에 증액하는 경우에는 청구권을 행사하지 않고 재계약하는 개념이라고하니 이 부분도 참고하시기 바랍니다.
마치며
사실 세입자 입장에서는 법이 이렇게 복잡해지면 집주인과 얼굴을 붉힐 경우가 늘어나기 때문에 꼭 좋다고 볼 수는 없습니다. 그러니 가급적 계약갱신청구권을 행사하실때는 서로 기분이 상하지 않게 최대한 예의를 갖추어 의사를 전달하는 것이 좋지 않을까 생각됩니다.
끝으로 이 법도 많은 시행착오를 거쳐서 정착이 되겠지만 그 전까지는 애매한 부분이 조금씩은 존재하기 때문에 잘못 알고 있거나 놓친 부분은 없는지 반드시 체크하시기 바랍니다. 감사합니다.
